莆田首富的地產悲歌背后，到底是誰的正榮？

2025年1月，正榮創始人歐宗榮被采取強制措施的消息，為這家千億房企的加速崩塌又按下一塊多米諾骨牌。

自從三年前債務違約后，外界早已習慣正榮傳出的任何壞消息，但誰也不曾料到，這位曾經的莆田首富，會成為繼恒大許家印后第二個失去自由的老板。

諷刺的是，歐宗榮早在2014年便將權杖交給職業經理人黃仙枝，2022年更徹底退出董事長職務。

不過風暴終究溯源至福建地產草莽年代的某個起點——那里有莆田商幫的江湖法則，也有中國房企狂飆突進的原罪。

可最慘的，并不是歐宗榮，而是那些買了正榮房子的業主。

2022年2月，正榮一紙美元債違約公告，徹底撕碎了“昔日閩系優等生”的遮羞布。

這是一筆即將在3月到期的2億債務，沒想到正榮地產卻還不上了，隨后正榮股價和美元債大跌。

然而此時最緊張的卻是全國各地正榮的業主——在此起彼伏的房企暴雷聲中，缺錢的正榮很難獨善其身。

西安正榮紫闕臺的業主最先發現了工地不對勁，因為在春節前后，項目就開始陸續停工、一開始是借口疫情，但在1月底西安全城解封后，情況一直如此。

業主很快把情況反饋到市長熱線，很快查出正榮開發商挪用項目資金，業主們的心一下子提到了嗓子眼。

不過正榮紫闕臺的業主還是幸運的，項目被列入“西安保交樓十大重點項目”之一，政府成立工作專班，專項協調和解決紫闕臺“保交付”問題。

終于在延期半年后，正榮紫闕臺于2023年7月正式交付。

趕來收房的業主們驚喜的是——整體的立面、大堂、室內還過得去，各種精裝品牌也沒有降標，盡管景觀趕工，裝修毛糙也是肉眼可見。

原來的期待高端，最終化作只要能正常交房就好。可惜連這一點，南京的正榮業主都沒有感受到。

位于江北浦口城南中心的正榮潤棠府原定于6月30日交付，但在交付前兩天卻通知業主延期。

之后更被業主爆出小區地下車庫漏水、外立面凹凸不平、綠化減配等多個問題。無奈的正榮潤棠府業主們只能在在南京正榮辦公樓下集體維權。

萬萬沒想到，向來以“品質保證”、“改善大師”自居的正榮，會把曾吸引數千人搖號爭搶的熱門樓盤搞到這個地步。

與此同時，合肥正榮中心爛尾、南京河西正榮中心爛尾，這些在正榮最高光時拿的地，并沒有機會等來它的主人。

2018年1月正榮成功赴港上市，躋身"千億房企俱樂部"。全國的購房者相信，這家房企代表著閩商“愛拼才會贏”的品質承諾。

可當初廣告打的有多響亮，現在現實就有多殘酷。

投訴無門的業主甚至在反思：

上輩子到底是造了什么孽，竟然會買到正榮的房子。

2014年11月，黃仙枝接任正榮地產總裁時，被地產圈視為職業經理人接棒的典范。

這位財務出身的“二號人物”，是除了創始人歐宗榮外，高管團隊中資歷最老的。

歐宗榮則退居莆田老家，僅在新總部喬遷與上市敲鐘時短暫露面。

在黃仙枝的居中指揮下，正榮的全國擴張速度越來越快，伴隨著銷售金額也水漲船高。

2014年銷售額169億，2015年就飆到了306億，2016億是392億。正榮以武漢、南昌、蘇州等核心二線城市為主戰場，一度被稱為“地王收割機”。

2016年正榮地產在武漢光谷拿地，溢價率高達442%，地價甚至超過周邊在售房價。

靠著“高杠桿、高周轉、高溢價”（簡稱“三高”）模式，正榮的出拳又快又狠。

在那個房地產高歌猛進的那個時代，不僅正榮，整個閩系地產也迎來黃金發展期，其中最典型的標志就是把總部搬到上海。

那幾年，把總部落戶上海可以算得上閩系房企的常規操作。

正值中國房地產高速發展的年代，中國房企老板都集體認識到，依賴金融資本才能生存下去，偏居一隅只會讓企業越做越小。

2016年正榮把總部搬到上海，那時候合約銷售額剛過300億，而2017年的銷售額就漲至702億元，正榮來到上海的頭三年業績年復合增長率達到了66%。

作為職業經理人，黃仙枝的稱職毋庸置疑，甚至可以說是優秀。

不過光鮮交接背后，暗流早已涌動。據內部人士透露，正榮長期存在“雙線匯報”機制——區域總既要向黃仙枝述職，又需向歐宗榮長子歐國強單獨匯報。

這種“家族+經理人”的雙軌治理模式，在行業上行期尚能維持平衡，卻經不住“三道紅線”的擠壓。

2019年，隨著“房住不炒”的政策出臺，以往的寬松信貸模式緊縮，市場消費低迷，加上疫情襲來，全國房企哀嚎不斷。

正榮地產的銷售增長率，從前一年的53.95%，驟降至21.02%，2020年更是降至8.57%。

截至2021年年中，正榮總資產2538億，而總負債高達2033億元。

大勢如此，個人的力量渺小如斯。

2023 年1月20日，黃仙枝正式退休，辭去在正榮的所有職務。接棒的是80后的職業經理人劉偉亮。

歐宗榮此番出事，據知情人士稱，是受一樁陳年舊事牽連。

2010年時，福州五四北泰禾廣場地塊出讓時，牽扯到幾家福建民營房企，可能有“圍標”之嫌。

最終這塊地由泰禾拿下，地塊總價8.91億元。

拿下這塊地之后，泰禾花了3年打磨，有了五四北泰禾廣場。

泰禾黃其森為了爭取正榮的協助，按規矩給了相關的“合作費”，同時黃老板可能還向某位官員進行了'打點'。

2024年該官員落馬被查，各種問題被翻出來，也引出了這宗舊案。

但奇怪的是，當事人黃老板卻沒有問題，因此也有消息說涉案的是福州另一塊地。

沒想到這么多年過去了，一塊地還能將一家地產公司老板送進去。當真是秋后算賬，該清算誰都都跑不了。

這個出生在莆田最貧窮的鎮，最貧窮的村，最貧窮家里的少年郎，童年的回憶是買不起書包，吃不起地瓜，沒有房子就住在祠堂里。

從在江西宜春承包市政道路起家，到1996年被迫接盤抵債地塊開發“贛西第一街”，歐宗榮幸運地踩中了中國城鎮化的每個鼓點。

江西是正榮的起家之地，也稱得上是歐宗榮的福地。

2000年，成立剛兩年的正榮就拿下了南昌縣蓮塘鎮定崗村1600畝集體土地，打造了一個千畝恢弘大盤——正榮大湖之都，這是除萬科四季花城之后南昌第二個超級大盤。

2007年，正榮與一家新加坡企業合作，拍下即西湖區原江西印刷廠地塊，拍出的樓面價高達5208元/平。

彼時南昌最熱銷的樓盤，來自北京東路的恒茂國際都會，其售價也不過將將摸到5000元/平的門檻。

正榮高價拿后，地塊卻擱置了兩年始終沒有動工，最終不僅被政府追回地塊，還罰沒了3500萬定金。

為什么歐宗榮不敢動，因為金融危機后全國房價跌入冰點。他整宿整宿睡不著，甚至不得不向員工融資，利息高達一兩分甚至一毛。

正榮員工說：“歐總當時很懷念那段只做建筑的日子，賺一筆是一筆”。

靠天吃飯的房地產，終于在2009年再次回暖。

迎來柳暗花明的閩系房企——寶龍、禹洲、中駿、泰禾、相繼上市，舊時祖屋鞭炮不斷，祠堂門外鑼鼓喧天。

歐宗榮的正榮也終于成了。

福建莆田市東南大約30公里，便到了歐宗榮的老家東嶠鎮汀塘村。這里靠近大海，對面就是臺灣。

歐宗榮隱身之后，主要精力放在了公益慈善上，給村里捐建了汀塘小學、社區大學，還向70歲以上的老人發放“福壽金”，年紀最大的每月可以領到600元。

2017年，歐宗榮以330億元的財富，排名胡潤百富榜第79名，成為莆田首富。

當他衣錦還鄉時，沒人會追問財富背后的杠桿游戲。

在這場名曰地產的擊鼓游戲中，正榮就如同那團錦花，它并不單單屬于歐宗榮一人。

它是歐宗榮的財富，是高管們的薪資，是官員的政績。

它是社區的空間，是銀行的債務，是房奴們的房貸。

它還是爛尾的樓，是破碎的心，是難過的劫。

而歐宗榮留下的，是所有閩商“拼一把”哲學的終極詰問——當潮水退去，究竟是時代拋棄了賭徒，還是賭徒誤解了時代？