樓面價(jià)近6萬(wàn)/㎡！招商+華潤(rùn)86.4億拿下寶中宅地！以后得賣(mài)多貴？

剛剛，寶中最有潛力的地塊A002-0108宗地，吸引了招商+華潤(rùn)聯(lián)合體、建發(fā)、中海3家競(jìng)拍。

最終招商+華潤(rùn)聯(lián)合體以總價(jià)86.4億拿下，樓面價(jià)5.9萬(wàn)/m2，溢價(jià)率34.8%。

回顧來(lái)看，深圳今年已掛拍9宗宅地，成交金額高達(dá)約243億、單塊地最高溢價(jià)率達(dá)46.55%。

“面粉變貴、面包漲價(jià) ” 的時(shí)代來(lái)了？

招商+華潤(rùn)砸86.4億拿下寶中地塊

開(kāi)拍前，市場(chǎng)預(yù)期那些仍在土拍市場(chǎng)保持活躍的頭部房企或?qū)⑾?shù)到場(chǎng)。然而最終僅有3家房企參與競(jìng)拍，熱度遠(yuǎn)不及7月份12家房企激烈角逐前海桂灣地塊的盛況。

雖然參拍房企數(shù)量有限，但競(jìng)爭(zhēng)依然白熱化——

華潤(rùn)+招商聯(lián)合體與中海展開(kāi)激烈角逐，雙方經(jīng)過(guò)190輪競(jìng)價(jià)、長(zhǎng)達(dá)90分鐘的拉鋸戰(zhàn)，最終由招商+華潤(rùn)聯(lián)合體以約5.9萬(wàn)/㎡的高樓面單價(jià)成功競(jìng)得。

值得注意的是，第二次出讓成交總價(jià)僅比第一次出讓地塊總價(jià)86.27億高出1300萬(wàn)。

資料顯示，A002-0108宗地位于寶中歡樂(lè)港灣旁，宗地總面42521.94m2，其中，規(guī)定建筑面積145000m2，包括:住宅125000m2、商業(yè)18350m2。

此次出讓延續(xù)了今年深圳土拍“三無(wú)”特點(diǎn)——無(wú)商品房限價(jià)要求、無(wú)配建要求、戶型不受“70/90政策”限制；

且采用“價(jià)高者得”方式競(jìng)拍，并承諾提供“交房即發(fā)證”服務(wù)，出讓條件較為寬松。

不過(guò)，該地塊的出讓過(guò)程頗為曲折。

作為寶安中心區(qū)近五年首次釋放的黃金商住地塊，其地理位置本極具吸引力，地塊原定今年4月30日出讓?zhuān)鹋膬r(jià)高達(dá)86.27億元，被業(yè)內(nèi)視為最有望成為“百億地王”的熱門(mén)地塊。

但在3月全球招商推介會(huì)的高光預(yù)熱后，最終卻因“零報(bào)名”流拍。

主要原因在于地塊商業(yè)比重過(guò)大（占比51%），且要求整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力要求極高。

彼時(shí)深圳非住宅（特別是公寓）存量大，酒店、商辦等面臨空置率高、去化難及招商困難等問(wèn)題。

因此，地塊商業(yè)部分的沉重負(fù)擔(dān)仍讓多數(shù)開(kāi)發(fā)商望而卻步。

此后，5月24日公示的調(diào)整方案對(duì)地塊商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行了大幅優(yōu)化：

• 同原先A002-0060地塊相比，本次出讓的A002-0108地塊整體土地面積減少5000㎡；

• 整體容積率從5.7降至3.7，住宅部分更低至3.4；
  

• 用地性質(zhì)完全剔除“商業(yè)用地”；

• 住宅占規(guī)定建筑面積比例上升，占比接近90%；
  

• 起拍價(jià)格也從86.27億元降至64.09億元。

對(duì)比來(lái)看，調(diào)整后對(duì)拿地的開(kāi)發(fā)商更友好了。

一是，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)更明確。

最初規(guī)劃的商業(yè)、酒店等部分占比超過(guò)50%，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金和運(yùn)營(yíng)要求比較高，哪怕整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)儸F(xiàn)周期也比較長(zhǎng)。

改為90%面積建住宅后，顯然更符合開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)需求。

二是，減少建設(shè)同類(lèi)競(jìng)品的壓力。

之前，深圳對(duì)這一宗地的期待值很高，規(guī)劃打造為“文旅商業(yè)地標(biāo)+高端酒店+海景天際住宅”等。

但事實(shí)上，在這宗地旁，就有歡樂(lè)港灣商業(yè)、壹方城、JW萬(wàn)豪酒店，地標(biāo)也有灣區(qū)之光、灣區(qū)之眼等等，若增加商業(yè)只會(huì)導(dǎo)致同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力大。

此外，地塊還毗鄰前海自貿(mào)區(qū)， 與騰訊全球總部企鵝島僅一水之隔，未來(lái)可承接周邊區(qū)域的金融、科技等高凈值人群的居住與消費(fèi)需求。

說(shuō)實(shí)話，配套方面，寶中地塊是今年出讓地塊中最完善的。

從地塊步行至歡樂(lè)港灣景區(qū)十分便捷，周邊娛樂(lè)設(shè)施、城市綠道、消費(fèi)休閑場(chǎng)所一應(yīng)俱全，能為寶中居民提供高品質(zhì)的生活配套。

而住宅入市價(jià)格，參考地塊周邊的 鴻榮源熙龍灣（13.68萬(wàn)元/㎡）、壹方中心玖譽(yù)（15.42萬(wàn)元/㎡）等標(biāo)桿項(xiàng)目。若打造高端大平層，單價(jià)有望10萬(wàn)/㎡起。

“面粉變貴、面包漲價(jià)”

這些區(qū)的上車(chē)門(mén)檻漲了幾十萬(wàn)！

除去龍崗大運(yùn)地塊是去年底掛牌，今年1月出讓的地塊，剩余出讓的宅地呈現(xiàn)出三大鮮明特征：

地塊均位于核心區(qū)或區(qū)域中心；

周邊新房去化速度快；

容積率均低于3.5。

這并非巧合，而是在整體市場(chǎng)平穩(wěn)與“好房子”政策導(dǎo)向下，政府通過(guò)土地供應(yīng)精準(zhǔn)調(diào)控的主動(dòng)作為——

集中釋放優(yōu)質(zhì)地塊，為購(gòu)房者錨定價(jià)值穩(wěn)固的核心置業(yè)區(qū)域。

當(dāng)然，土地市場(chǎng)的變化已直接傳導(dǎo)至新房?jī)r(jià)格端。

綜合@深圳樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，全市八大行政區(qū)新房成交價(jià)格普遍上漲。

▲數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳樂(lè)有家研究中心

其中漲幅最高的是大鵬，達(dá)到約21%，但成交均價(jià)依然止步2.3萬(wàn)/㎡；

接著是龍崗，漲幅約13%，均價(jià)約3.5萬(wàn)/㎡。

如果具體到各區(qū)上車(chē)門(mén)檻，均已經(jīng)提高。由130+萬(wàn)買(mǎi)3房，變成130+萬(wàn)買(mǎi)2房。

▲上下滑動(dòng)查看完整圖片，數(shù)據(jù)僅供參考，請(qǐng)以開(kāi)發(fā)商公布為準(zhǔn)

值得注意的是，深圳在今年初提出“2025年，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，住建局也曾表態(tài)“堅(jiān)持嚴(yán)控增量”。

但今年出讓宅地的頻率，卻是已經(jīng)肉眼可見(jiàn)地增加。

截至8月15日，深圳已經(jīng)賣(mài)了9塊地。對(duì)比2024年，一共就賣(mài)了5宗宅地，其中3宗地還都位于比較核心的地段——南山后海、前灣和寶安新安。

同時(shí)，深圳宅地的數(shù)量也是在增加。

就在今年4月，深圳公示了多個(gè)區(qū)的宗地調(diào)整，將12宗地塊調(diào)整為居住用地。

其中，南山就有3宗、光明更是一口氣調(diào)出了5宗。

▲近期深圳新增居住用地

這些宗地光是占地面積，就已經(jīng)超過(guò)25萬(wàn)㎡。

如果全部出讓作為二類(lèi)居住用地，預(yù)計(jì)可以增加不少新房住宅。

顯然，相關(guān)部門(mén)并沒(méi)有一味地“嚴(yán)格控制新增供應(yīng)”，而是通過(guò)出讓核心地塊，提高“面粉價(jià)來(lái)穩(wěn)定面包價(jià) ” 。