一批“新買家”殺入土地市場

土地資源正加速向央企、國企和少數優質民營企業集中，這意味著，它們將在未來的市場競爭中占據更主導的地位。

中房報記者 許倩 北京報道

在大多數房企謹慎投資的市場環境下，一批資金雄厚的實力派企業正逆勢向上，成為土地市場最活躍的“買家”。

機構數據顯示，1～9月，TOP100企業拿地總額7278億元，同比增長36.7%，增幅較1～8月擴大8.7個百分點。除公開市場拍地，部分房企還通過收購形式獲取大規模土地，北京、上海、廈門等核心城市高總價地塊交易頻繁。

誰在逆勢大規模拿地？央企、國企憑借其資金優勢，仍是絕對的拿地主力，今年前9個月，它們拿地金額占比約7成，銷售TOP5房企如保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口，拿地金額同比漲幅均超47%。其中，中海地產拿地金額增長5倍以上，中國金茂拿地額增長1278%。

同時，一批新面孔也開始活躍，在1～9月新增土地價值榜TOP5中，出現了中旅投資（中國旅游集團旗下）的身影，新增土地價值488.5億元，僅次于中海地產、招商蛇口、綠城中國、保利發展。一位地產觀察人士稱，這說明其他領域的央企正利用自身優勢跨界進入地產行業，可能會帶來新的競爭模式和資源，重塑行業排名。

此外，邦泰集團、大華集團、金帝集團等成為拿地榜TOP25中少有的民營企業。雖然市場整體偏冷，但圍繞熱點城市的優質地塊，競爭依然激烈。

“頭部買家”唱主角

土地資源正加速向央企、國企和少數優質企業集中，這意味著，它們將在未來的市場競爭中占據更主導的地位。

據克而瑞統計，截至9月末，今年仍有近5成銷售百強房企尚未拿地，僅16家房企拿地金額超過百億元。從已拿地企業來看，近6成企業拿地金額較去年同期上漲，主要為央企、國企和部分仍有連貫投資能力的民企。尤其是頭部央企、國企，在核心城市積極補倉，同比漲幅均較大。

拿地最多的是中海地產，前9個月新增土地價值1124億元，同比增長542%；新增土地貨值2017億元，也是行業最高。不僅金額大，拿地范圍也廣，除上海、深圳等核心城市，中海地產還在一些三四線城市（如包頭、惠州）持續拿地。

尤其是三季度以來，中海地產拿地動作更顯頻繁。7月24日，中海地產拿下上海兩宗TOD地塊，總金額118.88億元；9月5日，以81.53億元獲得上海徐匯東安新村項目部分股權；9 月12日，以8.41億元拿下青島市北區宅地。

10月9日，在與保利發展7輪競價后，中海地產以9.2億元競得廣州市海珠區一宗地塊，成交樓面價15285元/平方米，溢價率6.98%。

一位行業資深分析師稱，在不同季度拿地對于企業意義是不一樣的。一二季度拿地是保規模，拿地“趕當年業績確認”，因此民企、高負債房企會“搶地”推高溢價。三季度拿地是保利潤，這時拿地已趕不上當年業績（需等次年兌現業績），多數房企會“收縮”，此時土地市場競爭減少，底價或低溢價地塊增多，適合“保利潤”。四季度則謹慎為主，房企需預留資金應對年底償債、工程款等支出，且對次年市場預期不明，投資更謹慎。

“中海抓住了三季度‘競爭少、利潤高’的特點，在三季度積極投資獲取利潤較高的大宗用地，這也是中海多年來逆周期投資的核心邏輯?！痹撊耸糠Q。

拿地規模居第2名的是招商蛇口，前9個月新增土地價值941億元，同比增長381%；新增土地貨值1532億元，亦居行業第2名。

招商蛇口的拿地動作集中于深圳、上海等核心區域，且拿下多個“地王”級地塊。比如，8月15日，其聯合華潤置地經過187輪競價，以86.4億元競得深圳寶安區一宗宅地，溢價率34.81%，樓面價5.96萬元/平方米，刷新寶安中心板塊地價；7月14日，其以21.55億元競得深圳前海單價地王，溢價率86%，樓面價8.42萬元/平方米。

拿地金額排第3名的是綠城中國，前9個月新增土地價值632億元，同比增長74%；新增土地貨值1175億元，亦居行業第3名。

就在10月10日，綠城中國拿下廣州白云區一宗城中村改造項目安置地塊，成交總價13.3億元，樓面價3.33萬元/平方米。此前的8月4日，綠城中國以12.15億元拿下深圳寶安區一宗地塊。過去，綠城深耕華東大本營，雖在粵港澳大灣區也有零星項目，但去年以來綠城加碼粵港澳大灣區的決心更加凸顯。

保利發展排第4名，前9個月新增土地價值597億元，同比增長47%；新增土地貨值1149億元，亦居行業第四。

中國金茂則“滿血”歸來，前9個月新增土地價值469億元，排在第6名，同比增幅高達1278%。整個2024年，中國金茂拿地金額才187億元。

有分析稱，變化或許是從今年3月開始，內部培養的陶天海開始成為中國金茂一把手，一番整頓自此開始，一邊是組織壓縮，一邊是大舉拿地、沖刺銷售，北京、上海、廣州、成都、杭州、合肥等地都有拿地。

新勢力強勢入局

更引人注目的是，一批“新面孔”的強勢入局，正試圖改寫傳統的地產江湖格局。

在1～9月新增土地價值榜TOP5中，中旅投資的身影格外醒目，這家隸屬中國旅游集團的公司，新增土地價值高達488.5億元，位列行業第5名；新增土地貨值703億元，排在第8名。

9月5日，中海地產、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資聯合摘得位于上海徐匯區的“巨無霸”地塊，總出讓金額高達439.5億元，成為新的全國“總價地王”。

具體出資結構為：中海地產出資81.53億元獲得125-31地塊50.5%權益和127b-24地塊30.5%權益；招商蛇口出資65.52億元獲得125-31地塊35%權益和127b-24地塊55%權益；中旅投資出資7.74億元獲得兩個地塊各4.5%權益；徐匯城投繼續持有兩個項目公司各10%股權。

在中海、招商蛇口這類“頭部企業”面前，中旅投資的入局令人意外。一位業內人士稱，中旅投資這兩年拿了十幾塊地了，投資力度很大。

其實，中旅投資并不算“新面孔”，其全稱是“中旅（海南）投資發展有限公司”，成立于2011年，是中國旅游集團八大重點戰略業務之一，也是國務院國資委確認的以“房地產開發和運營”為主業的16家中央企業之一的所屬企業，由國資委旗下中國旅游集團有限公司100%持股。

自2023年開始，中旅投資猛攻房地產開發行業，招兵買馬，攻城略地。2023年8月，胡若翔（龍湖原副總裁）加入中旅投資擔任總經理后，到現在，已有不少地產行業職業經理人加入中旅投資。

2023年10月，中旅投資聯合招商蛇口拿下上海閔行區一宗居住地塊，總價27.74億元。同期，又以10.12億元競得成都成華區一宗地塊。2024年，中旅投資相繼在三亞、上海、成都、北京等地拿下10多幅地塊；2025年，又在成都、上海等地加大布局。

中旅投資的地產銷售額也在快速增長。今年1～9月，中旅投資全口徑銷售額116.7億元，排在行業第50名。而在2020～2023年，其銷售額尚排在百名以外。

盡管央企、國企唱響拿地主角，但榜單中仍能看到少數民營企業的堅守。作為民營房企的先鋒之一，濱江集團一直是拿地典范，今年前9個月新增土地價值352.6億元，同比增長29%，排在第10名。

此外，邦泰集團、大華集團、金帝集團等民營企業，前9個月新增土地價值分別為73.2億元、66.4億元、55.8億元，分別排在拿地榜第21名、22名、25名。

一位企業人士稱，以邦泰集團為例，這類企業通常聚焦于特定區域，以低溢價低成本策略重倉非熱點城市，這種反周期操作令其在行業出清期積累了大量優質土地資源，但擴張模式同樣潛藏多項隱憂，比如資金實力、市場去化力、管理能力等，能否走得長遠還需要市場來驗證。